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Investir dans l'immobilier avec le dispositif Pinel : comment ça marche ?


Pour en bénéficier vous avez jusqu'à la fin de l'année 2021.

Ce dispositif permet à un contribuable d'avoir une réduction d'impôt sur le revenu (IR) s'il investit dans l'acquisition ou la construction d'un bien immobilier neuf.





Les règles pour bénéficier de la réduction d'impôt prévue par le dispositif Pinel :

Il existe 5 règles principales à respecter pour utiliser la réduction d'impôt Pinel.


1) un logement mis en location pendant une période de :

+ 6 ans

ou

+ 9 ans

ou

+ 12 ans



2) un logement situé sur une zone immobilière tendue (A bis, A, B1, vous pouvez vérifier si votre commune est éligible au dispositif ici).



3) un loyer plafonné conformément aux dispositions de l'article 2 terdecies D du Code Général des Impôts.

Le plafond des loyers dépend de la zone du logement et du nombre de m².

Pour l'année 2019, en zone A bis : 17,17€ /m² ; en zone A : 12,75€ /m² ; en zone B1 : 8,93€ /m².

On doit ensuite appliquer le coefficient suivant (ne pouvant excéder 1,2) : 0,7 + (19/ Surface en m²).



4) un locataire ayant un niveau de revenu plafonné conformément aux dispositions de l'article 2 terdecies D du Code Général des Impôts.



5) un logement possédant un niveau de performance énergétique adéquat.

Pour les constructions nouvelles, la construction doit respecter la réglementation thermique "RT 2012".

Pour les constructions existantes, la construction doit respecter le label "Haute performance énergétique", "HPE rénovation" ou le label "Bâtiment basse consommation énergétique rénovation", "BBC Rénovation 2009".


À noter : le locataire de votre logement peut être l'un de vos ascendants (ex : père, mère)ou descendants (ex : enfants, petits-enfants). Cependant, le locataire ne doit en aucun cas faire partie de votre foyer fiscal.



La réduction d'impôt prévue par le dispositif Pinel :

Conformément aux dispositions de l'article 199 Novovicies du Code Général des Impôts, la réduction d'impôt est établie en fonction de la durée de l'engagement de location.


Si vous choisissez une période de location de 6 ans, la réduction d'impôt sera de 12% du prix d'achat du logement.


Si vous choisissez une période de location de 9 ans, la réduction d'impôt sera de 18% du prix d'achat du logement.


Si vous choisissez une période de location de 12 ans, la réduction d'impôt sera de 21% du prix d'achat du logement.


Limite de la réduction d'impôt Pinel :

Pour chaque propriétaire les 3 principales limites sont :


- 2 logements / an


- un investissement de 300 000€ / an et 5 500€/ m² selon l'article 46 AZA orties B du Code Général des Impôts


- soumis au plafonnement sur les niches fiscales de l'article 200-0 A du Code Général des Impôts , à hauteur de 10 000€ / an d'avantage fiscal maximal par foyer fiscal



Le plafonnement des niches fiscales :

Conformément à l'article 200-0 A du Code Général des Impôts, pour une même année d'imposition, les avantages fiscaux (réduction, déduction ou crédit d'impôt) sont plafonnés.

Le dispositif Pinel est compris dans ces avantages fiscaux plafonnés.


-> Ils ne peuvent pas permettre de diminuer l'impôt sur un foyer fiscal de plus de 10 000€ / an.


-> seuls les investissements dans le cinéma (SOFICA) et ceux dans l'immobilier en Outre-Mer dit "Pinel Outre-mer" (prévus à l'article 199 Novovicies du Code Général des Impôts) peuvent permettre de diminuer l'impôt sur un foyer fiscal, au maximum de 18 000€ / an.



Des questions ou un besoin de plus d'informations sur le dispositif Pinel ? Vous pouvez contacter nos experts ici.



L'importance du coût du bien Pinel

La principale difficulté dans ce dispositif est de trouver un bien qui pourra être revendu à un prix correct. En effet, le bien est vendu au "prix du neuf" et sera revendu au prix de l'ancien.


Afin de réaliser un investissement financièrement interessant lors de la revente, il faudra être très vigilant sur :

- le prix du bien au m² par rapport à sa localisation

- le taux du crédit utilisé pour le financement du bien (et éventuellement le coût des interêts intercalaires)

- la cotisation de l'assurance emprunteur concernant le crédit de ce bien


Afin de vous assurer de bien étudier ces points avant votre investissement, vous pouvez contacter nos experts en immobilier locatif ici.




Sources : article 199 Tervicies du Code Général des Impôts, article 200-0 A du Code Général des Impôts, article 199 Novovicies du Code Général des Impôts, BOFIP, cohésion-territoires.gouv.fr, article 2 terdecies D du Code Général des Impôts, article 46 AZA orties B du Code Général des Impôts

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